Achat immobilier : quels sont les pièges à éviter dans l’ancien ?

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Investir dans l’immobilier ancien présente de nombreux avantages. L’offre est particulièrement abondante et intéressante dans tout le pays. Les biens immobiliers anciens profitent généralement d’un emplacement premium. De plus, les maisons anciennes sont souvent vendues à un prix décoté. Cependant, il y a toujours un hic non négligeable à acheter dans l’ancien. D’un côté, il y a les travaux de rénovation à prévoir. De l’autre côté, il y a aussi les frais de notaire relativement élevés qui impactent directement sur le prix réel du bien. De plus, ce type d’investissement présente aussi certains pièges à contourner.

Les frais d'agence

Acheter dans l’ancien en passant par une agence immobilière engage à payer des frais généralement élevés. Toutefois, se priver de l’aide d’un professionnel dans un tel investissement présente des risques non négligeables. Dans un vente entre particuliers, il est rare d’obtenir un prix de vente réaliste. Le propriétaire, souvent rattaché à son patrimoine, propose un prix surélevé pour retarder les transactions. L’agent immobilier possède des références pour obtenir une estimation de prix correcte du bien dans l’ancien.

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La visite

L’immobilier ancien intéresse beaucoup d’investisseurs ces derniers temps. Il faut donc se préparer à avoir de la concurrence sur le terrain. La chance de demander une contre-visite étant pratiquement impossible dans ce type d’investissement, il est recommandé de bien préparer sa première visite sur les lieux.  Dans l’immobilier ancien, les points les plus importants à vérifier au cours de la visite concernent :

  • L’année de construction du bien, car c’est le repère idéal pour estimer la qualité des matériaux et la présence du taux d’amiante dans le bâtiment.
  • Les fissures et l’humidité.
  • Le chauffage.
  • Les fenêtres.
  • La toiture.
  • L’installation électrique.
  • Les sanitaires.
  • Les évacuations d’eaux usées.

L’autre point à prendre en compte aussi pour évaluer la qualité d’un bien ancien, c’est d’organiser une visite à des heures différentes de la journée. Dans le cas où la possibilité de réaliser des contre-visites se propose, c’est la manière la plus fiable pour évaluer l’environnement réel du bien, son taux d’ensoleillement, le bruitage du voisinage et la vie du quartier en général.

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Les dépendances

Dans la pratique, une maison ancienne comprend des dépendances de type cave, grenier ou une place de parking en sous-sol. C’est l’un des plus grands avantages de ce type d’investissement. Cependant, en négliger la visite pourrait se révéler fatale, car c’est l’un des recoins les plus importants à contrôler pour évaluer l’état réel de la charpente et des combles du bien. De même, l’état de la cave peut révéler tous les problèmes d’humidité subis par la propriété. L’état de ces pièces permet d’évaluer de manière plus précise le coût des travaux à réaliser à l’achat du bien.

amenagement-des-combles

Les travaux

Les travaux à réaliser dans un bâtiment ancien peut augmenter de manière conséquente le prix d’achat réel. Bien évidemment, certaines dépenses liées aux travaux dans l’ancien sont déductibles des revenus fonciers de l’investisseur. Néanmoins, lorsque le coût des travaux est trop élevé, il est préférable de renoncer à l’achat. A moins de faire appel à un professionnel de l’immobilier, se tromper dans son estimation des travaux à faire dans l’ancien pourrait se révéler plus coûteux au final.

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Les documents de copropriété

Acheter un bien en copropriété permet à l’investisseur de devenir propriétaire d’une partie des parties communes de l’immeuble. Dans la pratique, cela signifie aussi prendre part aux dépenses liées à l’entretien de ces parties avec les autres co-propriétaires. Avant d’investir dans ce type de bien, il est plus judicieux de demander le montant exact des charges. De manière générale, les charges liées à l’achat d’immeuble collectif des années 70 et 80 sont plus élevées. Pour le propriétaire soumis à un régime fiscal micro, il n’est pas envisageable de déduire ces charges de ses revenus fonciers. De même, il est aussi recommandé de contrôler le carnet d’entretien de l’immeuble et les PV d’Assemblée Générale des trois dernières années. C’est la manière la plus simple de vérifier les derniers travaux réalisés dans l’immeuble et surtout ceux qui peuvent s’ajouter à son projet d’achat.

Le dossier des diagnostics techniques

Le DDT (dossier des diagnostics techniques) est un élément indispensable qui permet de déterminer les atouts et les faiblesses d’un bien ancien. Dans la pratique, le propriétaire du bien remet ce dossier à l’acquéreur au moment de la signature du compromis de vente ou le jour de la signature du contrat de vente définitif. L’idéal, c’est de pouvoir obtenir certaines informations importantes au moment de la visite. A savoir :

  • L’état de l’installation intérieure du gaz et de l’électricité.
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui permet de connaître le niveau de consommation du logement en termes d’énergie.
  • Les diagnostics amiante, plomb, mérules et termites.
  • La superficie loi Carrez (dans le cas d’un bien en copropriété).
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Le quartier

A défaut d’avoir pu réaliser une visite du bien à des heures différentes de la journée, il est toujours possible de faire un tour dans le quartier à un autre moment opportun. Que ce soit pour investir dans sa première résidence principale ou dans le but de louer, une visite du quartier s’impose avant l’achat. Dans la pratique, il s’agit surtout d’évaluer les projets d’urbanisation en cours, les commodités aux alentours et les travaux actuel, afin de déterminer la rentabilité du bien dans un futur proche et lointain.

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Les frais annexes

Il faut savoir que dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent entre 7 et 8 %. Il est donc plus judicieux de prévoir un apport personnel plus conséquent afin de rentabiliser un investissement locatif de manière optimale et obtenir plus facilement un prêt bancaire.

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Le crédit immobilier

Dans l’ancien, il est vivement recommandé de négocier certaines conditions de son emprunt immobilier. L’idéal, c’est de trouver un prêt qui correspond exactement à ses objectifs d’investissement. Le recours à un professionnel de l’immobilier permet d’identifier plus facilement le type d’emprunt qui convient à son projet d’achat immobilier (prêt in fine, prêt amortissable, prêt avec différé de remboursement, etc.) L’autre point important à négocier aussi lors d’un emprunt immobilier dans l’ancien, concerne le taux d’emprunt. Pour cela, il est aussi conseillé de recourir aux services d’un courtier immobilier. Les autres conditions d’emprunt à négocier dans ce type d’investissement sont :

  • La suppression des frais de dossier.
  • La suppression des pénalités de remboursement anticipé.
  • L’insertion d’une clause relative à la modularité des échéances.
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