Hausse du taux immobilier : l’achat en viager comme solution ?
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En ce début du mois d’août 2022, les taux d’emprunt immobilier ont largement dépassé la barre symbolique des 2%. Pour les banques, cette situation s’annonce difficile mais indispensable pour maintenir à flot toutes les opérations financières actuelles. Pour les emprunteurs, c’est le moment idéal pour se tourner vers l’achat en viager, la solution la plus adaptée pour continuer d’investir dans l’immobilier malgré la crise.
Est-il intéressant d'acheter en viager ?
L’achat en viager présente de nombreux avantages pour l’acheteur.
- Acquérir un bien sans emprunter.
- Devenir propriétaire d’un bien à un montant inférieur à sa valeur réelle en cas de décès prématuré du vendeur.
- Obtenir une décote d’environ 30% sur la valeur réelle du bien.
- Devenir propriétaire avec des fonds plus limités et un apport personnel moins élevé.
- Eviter les charges liées à l’entretien du bien s’il est occupé (c’est le vendeur qui s’en occupe).
- Obtenir une rentabilité élevée (à condition d’avoir une vingtaine d’années d’écart avec le vendeur).
Achat en viager : comment ça marche ?
Acheter en viager consiste à verser une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle) à un vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès (imprévisible) et devenir propriétaire du bien. Ce type de contrat peut s’accompagner éventuellement d’un capital versé au comptant (bouquet) au moment de la signature. Dans la pratique, le prix réel du bien reste inconnu des deux parties, puisqu’il est conditionné par la durée de vie du vendeur. Pour fixer la rente viagère, plusieurs paramètres sont pris en compte :
- La valeur foncière du bien.
- L’état du bien (occupé ou libre).
- L’âge du vendeur.
- Le bouquet (plus il est élevé, plus la rente est faible).
Viager libre ou occupé : quelles différences ?
Dans le cas d’un viager libre, le bien est inoccupé. L’acheteur peut immédiatement occuper les lieux, le mettre en location ou le revendre. Le viager occupé concerne, quant à lui, un bien habité par le vendeur. Il devient uniquement la propriété de l’acheteur au moment du décès de celui-ci.
Dans les deux cas, l’achat en viager présente des avantages non négligeables.
Comment calculer le prix d'un bien en viager ?
- Le bouquet : entre 10% et 40% de la valeur de marché du bien (une décote d’occupation est appliquée dans le cas d’un viager occupé). Dans le cas où le vendeur n’exige pas de bouquet, la rente à verser sera plus élevée.
- La rente viagère : fixée selon l’estimation du prix du bien, le montant du bouquet, l’âge du vendeur, son espérance de vie, le type de viager (libre ou occupé). Dans le cas d’un viager libre, le montant de la rente est plus élevé, car la valeur de marché du bien ne subit pas la décote d’occupation.
