Immobilier
L’immobilier est un secteur d’investissement particulièrement prisé par les Français. La plupart s’intéressent à l’achat immobilier pour louer. D’autres s’improvisent en marchand immobilier en multipliant les acquisitions pour mieux vendre. Beaucoup d’investisseurs optent également pour l’immobilier coté en Bourse pour diversifier. Dans le langage courant des épargnants, on parle surtout de SIIC ou de foncière. Pour vous aider à mieux comprendre, voici quelques essentiels à savoir sur cette « autre » façon d’investir dans l’immobilier.
Une SIIC : qu’est-ce que c’est ?
Les SIIC sont des entreprises qui gèrent des parcs fonciers dont la valeur s’estime à plusieurs milliers d’euros. Certaines d’entre elles se concentrent davantage sur les centres commerciaux. D’autres excellent dans les bureaux, et d’autres encore sont plus connus dans l’immobilier résidentiel. Parmi les plus grosses SIIC françaises, vous reconnaitrez facilement des noms comme Unibail Rodamco Westfield, Prologis, Icade, Covivio ou encore Carmila.
Pourquoi investir dans une SIIC ?
Beaucoup d’investisseurs choisissent de faire un placement dans l’immobilier pour se constituer une source de revenus complémentaires. L’immobilier est l’un des rares secteurs à avoir survécu malgré la crise sanitaire du covid-19. La plupart pensent que ce marché demeurera rentable sur le long terme. Cependant, gérer un bien immobilier n’est pas chose facile. Cela engendre différentes contraintes (temporelles, financières) et requiert également certaines compétences. Parfois , confier la gestion d’un bien à une agence ne permet de résoudre qu’une partie des problèmes. Pour éviter de stresser inutilement, il est préférable d’investir dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).
Comment ça marche ?
Concrètement, une SIIC est une société foncière. Elle a pour principale mission d’investir des capitaux collectés dans l’acquisition ou la construction immobilière pour les louer. Grâce à cette activité, elle encaisse des loyers ou des plus-values. Comme il s’agit de biens cotés en Bourse, l’entreprise a pour obligation de redistribuer ces loyers et/ou plus-values à ses actionnaires. Concrètement, 95% des loyers et 70% des plus-values réalisées sont distribués aux actionnaires sous forme de dividendes, après déductions des frais et sans être imposés au niveau de l’entreprise.
Comment investir dans une SIIC ?
Pour investir dans une SIIC, vous avez deux options :
Investir via un compte-titres ordinaire
Pour investir dans une SIIC via un compte-titres ordinaire, il suffit d’en créer un auprès de l’intermédiaire de votre choix : un courtier, une compagnie d’assurances, une société de bourse ou une banque. Ce compte-titres servira notamment à recevoir les actions de la SCII. Bien évidemment, en échange de la tenue de ce compte, votre courtier prendra des commissions au titre de « frais de garde ». Ces frais sont généralement calculés selon le nombre de titres et la valeur totale de votre portefeuille.
Investir via une assurance-vie
Certaines assurances-vie permettent d’investir en SIIC. C’est le cas notamment du contrat Linxea Spirit 2 qui compte quelques SIIC intéressantes parmi ses unités de compte. De même que pour les comptes-titres, les assurances-vie comptabilisent également des frais de gestion (0,50% par an pour Spirica). Mais elles profitent d’une fiscalité particulièrement légère par rapport au CTO. En effet, les assurances-vie ne sont soumises ni à l’impôt sur les dividendes ni sur les plus-values. Les dividendes réalisés sont automatiquement investis sur le fonds euros rémunéré. Pour les ventes, il est même possible de sécuriser sur le fonds euro rémunéré.
Quels avantages d’investir dans une SIIC ?
De la même façon que dans l’immobilier classique, l’immobilier coté en Bourse profite également de l’évolution en temps réel des loyers et du cours. Grâce à ce type d’investissement, vous devenez également propriétaire de vos titres et parts de sociétés, quel que soit le dénouement du placement. De plus, les SIIC ne sont pas soumises à un frais d’entrée. Vous payez uniquement le coût relativement faible, de la transaction réalisée sur votre compte-titres ordinaire.
Beaucoup d’investisseurs choisissent d’investir dans les SIIC pour diversifier leurs placements. Cette diversification est d’ailleurs envisageable à partir de seulement 100€. Ce qui n’est pas le cas pour les autres types d’achat immobilier. De plus, vous pouvez également diversifier sur plusieurs foncières.
Les SIIC sont plus faciles à gérer que l’immobilier classique. Vous n’avez à gérer ni locataires, les impayés, ni travaux de réparation, ni assemblées générales ni même la taxe foncière ou toute autre déclaration fiscale. De plus, avec des actions directement cotées à la Bourse de Paris, vous pouvez acheter et vendre très rapidement, à moindre frais. Ce qui est rarement le cas d’un bien immobilier classique.
Enfin, les SIIC sont soumises à une fiscalité particulièrement légère. Depuis la mise en place de la Flat Tax (prélèvement forfaitaire unique), les dividendes réalisés sur un compte-titre ordinaire (CTO) sont taxés à 30% (prélèvements sociaux compris). Vous pouvez également choisir d’imposer vos dividendes au barème de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, vous ne profiterez pas de l’abattement de 40% sauf pour la part qui relève de l’activité promotion.
Comment choisir sa SIIC ?
Avant d’investir dans une SIIC, il est vivement recommandé de consulter en amont les différents rapports financiers des sociétés foncières existantes. Pour cela, rendez-vous directement sur le site officiel de la SIIC, dans la rubrique « investisseurs ». Généralement, cette catégorie vous permet d’obtenir des informations utiles comme l’état financier actuel de l’entreprise ainsi que son évolution. Dans tous les cas, évitez de vous fier uniquement au rendement du dividende, souvent exprimé en pourcentage. Ce n’est pas parce que c’est élevé que cela signifie que l’entreprise est en bonne position. Cela peut également signifier que le secteur est en déclin parce que les épargnants n’y portent plus d’intérêt.
