Crédit immobilier : que faut-il savoir sur le taux d’usure en cette période d’inflation ?

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La période post-covid 19 est marquée par une hausse rapide des taux, inévitable pour baliser les recours au crédit immobilier en temps de crise. Toutefois, le seuil d’usure peut constituer un blocage pour la majorité des emprunteurs, notamment en cette période d’inflation.  Cet article apporte les essentielles des réponses à toutes les questions que vous vous posez sur le mécanisme du prêt immobilier en 2022.

Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’usure est le taux maximum que les banques et autres institutions financières peuvent légalement appliquer à leur offre de prêt. Dans la pratique, ce taux est généralement fixé en fin de trimestre par la Banque de France pour une application au trimestre d’après. Grâce à ce taux d’usure, les établissements de crédit se protègent de tout risque d’abus.

illustration taux d'usure

Quel est le taux d’usure en 2022 ?

Au 1er avril 2022, les taux d’usure appliqués aux crédits immobiliers se répartissent comme suit :

  • 2,44% à 2,51% pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans.
  • 2,40% à 2,43% pour les prêts à taux fixe compris entre 10 et 20 ans.
  • 2,40% pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus.
  • 2,32% pour les prêts à taux variable.
  • 2,87% pour les prêts relais.
illustration taux

Hausse du taux d’usure : quel impact en période d’inflation ?

Dans la pratique, l’envolée du taux d’intérêt et de l’inflation peut engendrer des conséquences importantes sur les taux d’usure. Si, dans un premier temps, ces taux visent à protéger l’emprunteur des éventuels abus, des taux d’intérêts trop élevés pourraient mettre à mal le portefeuille du client emprunteur. Dans cette période de crise post-covid 19, cette situation peut également restreindre les possibilités des ménages les plus modestes à accéder au crédit immobilier.

illustration taux d'inflation

Comment savoir si je dépasse le taux d’usure ?

Vous dépassez le taux d’usure lorsque votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est supérieur au seuil de l’usure. Selon la loi en vigueur, le TAEG du crédit immobilier ne peut en aucun cas être supérieur au taux de l’usure fixé à chaque trimestre par la Banque de France. Les banques peuvent donc refuser votre prêt immobilier, non pas parce que vous risquez un endettement excessif ou que vous risquez de ne pas assurer vos échéances, mais parce que votre TAEG dépasse le taux d’usure.

La formule qui permet de calculer le TAEG est la suivante :

TAEG = Taux du crédit immobilier + ensemble des frais et dépenses obligatoires à charges de l’emprunteur (garantie, honoraire, frais de dossier, etc.)

illustration stop

Quelle solution pour contourner le taux d’usure ?

Pour le particulier, plusieurs solutions permettent de contourner le dépassement du taux d’usure :

  • Externaliser l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur représente une partie importante du coût total de votre prêt immobilier. Choisir une offre d’assurance emprunteur auprès d’une compagnie d’assurance tiers vous permet de réduire conséquemment votre taux par rapport au seuil d’usure. Cette option vous est accessible grâce à la loi Lagarde.

  • Changer le nombre de mensualités du prêt

Ce faisant, vous baissez automatiquement votre TAEG et contournez le taux d’usure.

Pour les professionnels, essayer de contourner le taux d’usure est un acte illégal puni par la loi à raison de 2 ans d’emprisonnement et une amende de 300 000 € (art L341-50 du Code de la consommation).

Qu’est-ce qui influence le taux d’usure ? 

Il est impossible de le nier, l’impact de l’inflation sur le taux de votre crédit immobilier est bien réel. Pour preuve, vous pouvez désormais trouver des banques qui annoncent des taux à plus de 2%. Cela faisait plusieurs années, que cela ne s’était pas produit. 

Le problème, c’est que face à l’augmentation du coût de la vie, avec notamment la succession de la crise sanitaire, puis de la guerre en Ukraine, les taux des crédits ne font que croitre. C’est également le cas du coût de l’assurance emprunteur. Tout cela fait que l’écart entre le taux d’usure et le TAEG n’est plus en accord avec la réalité du marché. 

Vous l’avez compris, si le taux d’usure n’est pas revu ou si les taux des crédits immobiliers ne rebaissent pas, il va être plus compliqué d’obtenir une offre de prêt. Même avec un minimum de capital et une situation financière stable, la conjoncture actuelle fait que les exigences vont encore plus poussées. Si vous éprouvez des difficultés à faire passer votre dossier, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier. Il pourra vous donner des conseils, notamment pour externaliser votre assurance emprunteur et faire baisser votre taux d’usure.