Crédit immobilier : comment contourner le taux d’usure ?
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Plusieurs acheteurs mettent en suspens leur projet d’achat immobilier en raison des conditions de crédit de plus en plus restrictives appliquées par les banques. Outre la hausse permanente du taux de crédit, bon nombre d’emprunteurs craignent aussi le refus de leur dossier, à cause du taux d’usure. Or, il existe des alternatives envisageables pour contourner cet obstacle.
Le taux d'usure : qu'est-ce que c'est ?
Le taux d’usure est un terme bancaire qui s’applique essentiellement à l’immobilier. Il désigne le taux d’intérêt maximum que les banques ne peuvent pas dépasser dans le cadre de l’octroi d’un crédit immobilier. Concrètement, le taux d’usure est le taux maximum légal qu’une banque peut accorder à un emprunteur sur une demande de prêt. Ce taux s’applique principalement à tous les prêts souscrits par les particuliers, les associations, ainsi que les collectivités locales. S’il est craint par la plupart des emprunteurs, le taux d’usure constitue toutefois une barrière de protection pour le consommateur. On parle notamment d’un taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximum qui comprend :
- Le taux d’intérêt nominal
- Les frais de dossier
- Les frais impayés aux intermédiaires (courtiers et assurance)
Dans la pratique, les banques ne sont pas autorisées à accorder un prêt qui dépasse ce taux d’usure.
Comment contourner le taux d'usure ?
Il existe plusieurs façons de contourner le taux d’usure et d’obtenir son prêt immobilier malgré les conditions restrictives de certaines banques.
- Renégocier son assurance emprunteur : indispensable à la souscription d’un prêt immobilier, cette assurance représente souvent 30 % à 40 % du coût total d’un crédit. Toutefois, il est possible de la renégocier afin de profiter de meilleures garanties, à un tarif moins élevé. Des lois ont été spécialement mises en place par le gouvernement français pour permettre la renégociation de l’assurance emprunteur. Ce sont la loi Hamon de 2014, la loi Bourquin de 2017 et la loi Lemoine de 2022. Ces lois favorisent aussi la résiliation d’un contrat d’assurance en cas de refus de négociation par la banque emprunteur.
- Opter pour le nantissement du contrat d’assurance vie : les banques imposent généralement une assurance à la souscription d’un prêt bancaire. Toutefois, l’emprunteur peut choisir de choisir le nantissement de son contrat d’assurance vie à la place de cette assurance. C’est-à-dire qu’il donne son contrat en garantie de prêt à son créancier. Cette solution permet d’éviter les frais engendrés par une assurance décès ou une hypothèque classique. De plus, l’emprunteur peut aussi conserver l’antériorité fiscale de son contrat d’assurance vie.
- Loger ses investissements immobiliers dans une société civile (SCI) : investir dans l’immobilier via une SCI présente de nombreux atouts, dont la possibilité d’éviter le taux d’usure et de profiter d’un taux d’intérêt professionnel. Dans la pratique, ce taux est plus élevé, mais il permet de contourner le taux d’usure.
Comment se calcule le taux d'usure ?
Le taux d’usure est établi par la Banque de France tous les trois mois. Il est calculé sur la base des taux effectifs moyens pratiqués par les banques, augmentés de 1/3. Au 1er octobre 2022, le taux d’usure atteint 3.05 % pour les prêts immobiliers. On enregistre une hausse conséquente par rapport au dernier trimestre, où le taux a été évalué à 2,57 % au maximum (1er juillet 2022). Dans la pratique, le taux d’usure a pour objectif de limiter les risques de surendettement chez les emprunteurs. Il permet aussi de réduire la difficulté de remboursement chez les foyers fragiles.
