Immobilier locatif : que faire si mon locataire meurt en cours de location ?
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C’est une situation bien déplorable, mais qui peut arriver à tout moment. Le décès du locataire en cours de location engage la responsabilité du bailleur et de la famille du défunt. Cet article vous informe sur l’essentiel à savoir tant au niveau de la résiliation du bail que de l’éventualité de transférer le contrat aux ayants droits du défunt. Que dit la loi ?
Location nue, non meublée ou vide
Selon l’article 14 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location est automatiquement résilié par le décès du locataire, dans le cas d’une location nue, si celui-ci vivait tout seul dans son logement.
« A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article (conjoint, partenaire, descendant et ascendant), le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. »
Toutefois, la famille du défunt locataire est tenue de remettre l’acte de décès au bailleur au titre d’information et pour servir et valoir ce que de droit en matière juridique.
Dans le cas où le locataire vivait en cohabitation, c’est le degré de parenté qui liait le défunt locataire à cette autre personne qui définit l’éventualité du transfert des ayants droits. La loi se réserve aussi de définir les termes dudit transfert, C’est-à-dire si les ayants droits doivent aussi se charger de rembourser les éventuelles dettes du défunt locataire, en cas d’impayés (par exemple). Par contre, si les héritiers refusent de payer lesdites dettes, ils ne sont pas obligés de le faire.
Le transfert automatique d’un bail de location est régi par l’article 1751 du Code civil pour les personnes qui suivent :
- Le conjoint (ou la conjointe).
- Certains ascendants et descendants : sous réserve de présenter une preuve de cohabitation minimum de 12 mois.
- Les concubins : dans le cas d’un concubinage notoire et sous réserve d’avoir vécu avec le défunt concubin au moins 12 mois avant son décès.
- Les personnes à charge : sous réserve de présenter une preuve de cohabitation sur une durée minimum de 12 mois.
Dans le cas où le défunt locataire avait rajouté des meubles dans son logement de son vivant, les héritiers sont en droit de les récupérer avant de remettre les clés de la demeure au propriétaire. De même, le bailleur ne peut empêcher la famille du défunt de récupérer ses affaires personnelles à la suite de son décès.
Location meublée
Dans le cas d’une location meublée, le contrat de bail est automatiquement transféré aux héritiers du défunt locataire. Ce type de location est régi par l’article 1742 du Code Civil qui indique que :
« Le bail ne s’éteint pas avec la mort du locataire et doit être transmis aux héritiers, automatiquement » »
En d’autres termes, cela signifie que les héritiers du locataire décédé n’ont pas besoin de faire une démarche juridique particulière pour continuer à habiter le logement à la suite du décès du locataire principal. Cependant, ils doivent remettre l’acte de décès au propriétaire, au titre d’information.
Dans le cas où les héritiers ne souhaitent pas rester dans le logement du défunt locataire, ils peuvent résilier le contrat de bail dans le respect des normes en vigueur. Cette démarche consiste notamment à remettre au propriétaire, une demande de résiliation du contrat de bail par lettre recommandée avec accusé de réception et respectant le délai de préavis d’un mois imposée dans le cadre d’une location meublée.
Selon les clauses du contrat de location, spécifiant les modalités de paiement des charges (forfaitaire ou au réel), les héritiers peuvent être amenés à verser un complément de charges au propriétaire. Dans le cas inverse, le bailleur peut aussi éventuellement rembourser le trop perçu aux héritiers du défunt locataire.
