Immobilier : pourquoi investir dans un bien loué ?

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Généralement, les investisseurs choisissent d’acheter un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, mais vide. Très peu d’acheteurs choisissent d’acheter un bien déjà occupé. Pourtant, ce type d’investissement présente des avantages non négligeables.

Pourquoi acheter un bien loué ?

Acheter un bien immobilier loué permet de profiter de nombreux avantages.

  • La décote à l’achat : un rabais de 10 à 15% du prix du bien à l’acquisition comparé au prix d’un bien vide, pour compenser le fait que celui-ci est déjà loué et que cette situation peut causer des gênes pour l’acheteur.
  • Un retour d’investissement immédiat : plus besoin de chercher un locataire, avec toutes les contraintes administratives que cela peut occasionner. Le bien génère des revenus supplémentaires dans l’immédiat.
  • Une rentabilité locative élevée : les loyers perçus permettent de payer les charges et de rembourser en partie (ou en totalité) un prêt immobilier. Le loyer reste inchangé mais le prix d’achat du bien est minoré (de 10 à 15%). Les risques d’impayés sont quasiment nuls parce que le bien est en location depuis longtemps.

Quelles sont les précautions à prendre à l'achat d'un bien occupé ?

A première vue, ce type d’investissement semble particulièrement avantageux. Néanmoins, les risques sont bien réels. Aussi, il est conseillé de faire attention sur certains points.

  • Le sérieux du locataire : toujours vérifier auprès de l’ancien propriétaire si le locataire en place est un bon payeur. Demander à voir tous les documents liés au paiement du loyer (quittances, relevés de compte, contrat de travail du locataire, contrat de caution, etc.)
  • Les clauses du bail : vérifier l’existence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail initial du locataire, ainsi que d’une clause de solidarité en cas de présence de plusieurs résidents (colocation) et éventuellement d’une clause de réévaluation du loyer.
  • L’état général du bien : prendre le temps d’évaluer les éventuels travaux nécessaires même s’il est un peu plus difficile d’évaluer l’état d’un logement déjà occupé.

Comment réaliser un emprunt pour acheter un appartement loué ?

Acheter un bien immobilier déjà occupé permet de faire une estimation facile et rapide de la rentabilité de son investissement. L’acheteur dispose de tous les éléments qui permettent de faire cette évaluation. Ce qui lui permet de monter un dossier faible qui convaincra le banquier au premier coup d’oeil. Un logement déjà occupé offre une rentabilité stable et élevée, garant du remboursement des mensualités de l’emprunteur. De plus, s’il s’agit d’un contrat de bail longue durée ou d’un bien particulièrement attractif, le banquier se montrera plus favorable.

Puis-je récupérer un bien déjà loué ?

La loi en vigueur interdit le propriétaire de déloger des personnes âgées ou des foyers à revenus modestes. Dans d’autres cas, il est tout à fait légal de vouloir récupérer un bien déjà loué.

  • Pour se loger ou pour loger un proche : la reprise dans le cadre de la résidence principale est uniquement autorisée au-delà de 2 ans après la vente, pour l’époux (ou partenaire de pacs), un descendant (enfant et petit-enfant ainsi que celui du partenaire de pacs), un ascendant (parent, grand-parent ou celui de l’époux, du concubin ou du partenaire de pacs).
  • Pour un motif sérieux et légitime : en cas de manquement du locataire à ses obligations, d’un retard de paiement du loyer ou pour cause de nuisances dans le voisinage.

Dans tous les cas, il est recommandé de se renseigner auprès d’un spécialiste de l’immobilier (notaire, avocat spécialisé) des procédures à suivre en cas de reprise d’un bien déjà loué.