L’immobilier en couple : comment réussir son investissement à deux ?

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Investir dans l’immobilier à deux. Quoi de plus excitant que de vivre une aventure particulièrement enrichissante avec sa moitié ? Toutefois, pour éviter que ce projet ne vous divise, une petite mise au point s’impose sur certains détails.

Les différentes formes de couple

Si théoriquement, nous définissons un couple par l’union de deux personnes qui s’aiment, les choses se compliquent un peu du point de vue juridique. En France, avant d’investir dans l’immobilier à deux, il est indispensable de définir le genre de couple auquel vous appartenez. Un achat immobilier peut essentiellement se faire en tant que :

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Couple marié

C’est-à-dire que les deux parties sont légalement mariées, et possèdent un livret de famille témoignant leur union. Dans ce cas, il n’est pas besoin de rédiger un contrat spécifique pour acheter un bien immobilier. Les deux conjoints sont
automatiquement soumis au régime légal de la « communauté de biens réduite aux acquêts ». Par contre, s’ils décident de se soumettre à un autre régime, ils devront obligatoirement signer un contrat de mariage devant un notaire.

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Couple pacsé

Le Pacs (Pacte civil de solidarité) est un contrat signé par deux personnes consentantes appelées « partenaires de Pacs ».  Il s’agit d’une autre forme d’union civile particulièrement avantageuse en termes de fiscalité. Avec le Pacs, deux individus peuvent également acquérir un bien ensemble sans obligatoirement signer un contrat. En tant que partenaires d’affaires, ils peuvent passer une convention authentique ou sous seing privé.

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Couple concubin

Vivre en concubinage, c’est s’installer avec son amoureux (ou amoureuse) de façon durable et notoire sans penser à officialiser cette union d’une manière ou d’une autre. Cette autre forme de vie de couple permet également d’acheter une maison (ou un appartement) à deux. Aucun contrat n’est d’ailleurs obligatoire à ce stade. Mais une convention de concubinage est vivement conseillée.

Le mariage, l'atout majeur d'un investissement immobilier réussi

Si vous souhaitez investir à deux dans l’immobilier locatif, le mariage reste le statut matrimonial le plus avantageux. Grâce au « régime de la communauté des biens » qui s’applique automatiquement à votre projet d’achat immobilier, votre foyer profite de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Plus tard, si vous décidez de vous séparer, le bien peut être vendu et/ou partagé équitablement entre vous deux.

Par contre, si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, chaque partie dispose d’une indépendance matérielle et financière vis-à-vis de l’autre. Ce qui signifie que si vous achetez un bien seul, celui-ci vous appartient exclusivement. Si vous l’achetez ensemble, chacun est propriétaire de la part qui correspond au montant de son investissement, tel qu’il a été indiqué dans l’acte notarié d’acquisition.

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Le pacs et le concubinage, des choix délicats

Un couple pacsé fonctionne généralement de la même manière qu’un couple marié. Mais lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier ensemble, les choses sont légèrement différentes. Si le pacte a été conclu avant 2007, les deux parties peuvent être soit membre pour moitié ou en fonction des proportions achetées, selon ce qui est indiqué dans le pacte. Pour tout pacte signé après 2007, les patrimoines sont par défaut séparés, sauf pour ceux qui ont choisi l’indivision des acquêts. Dans ce cas, chaque partie détient la moitié de tous les biens acquis ensemble.

Les règles de l’indivision s’appliquent également aux couples concubins. Dans ce cas, il est indispensable de mentionner la répartition réelle de l’investissement financier réalisé par chaque partie au moment d’acheter un bien. L’autre façon d’investir en tant que concubins, c’est d’acheter un bien via une Société Civile immobilière (SCI). Dans ce cas, chaque partie dispose de parts sociales en fonction de sa participation dans le capital de ladite société.

Quel statut matrimonial privilégier pour quels avantages fiscaux ?

Pour le couple marié ou pacsé, le régime de la séparation des biens s’applique automatiquement. Dans le cadre d’un investissement immobilier à deux, le foyer fiscal commun profite pleinement de tous les dispositifs de défiscalisation immobilière. Ce qui signifie que si le couple se sépare, les deux conjoints devront vendre le bien et partager la somme obtenue à part égale.

Dans le cas d’un concubinage, les deux parties disposent chacun d’une portion du bien équivalent à son apport financier personnel. Ce qui signifie que les dispositifs de défiscalisation profitent séparément aux deux conjoints, selon sa part d’investissement initiale. En cas d’absence d’une convention d’indivision, et en cas de litige, le couple peut invoquer le tribunal de grande instance pour régler les différents.

Pour le couple non marié et non pacsé qui décide d’acheter un bien via une SCI, les actionnaires profitent également des avantages fiscaux séparément, selon leur apport personnel. En cas de séparation, les deux parties peuvent dissoudre la SCI et revendre leur part.

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Emprunter à deux : avantages et inconvénients

Emprunter à deux permet d’obtenir rapidement la somme nécessaire pour acheter un bien. Toutefois, il convient d’évaluer les impacts de cette décision avant de s’engager dans cette voie. Comme pour tous les types d’emprunt immobilier, la banque examine en amont le profil du couple emprunteur (âge, état de santé, profession, situation familiale, revenus). Bien évidemment, emprunter à deux augmente la chance d’obtenir un prêt car la capacité d’apport personnel est plus conséquente.

Si vous décidez d’emprunter à deux en tant que couple marié, le bien acquis par le prêt sera un « bien commun ». Pour le couple pacsé, concubin ou marié sous le régime de la séparation de biens, le bien acquis via un prêt devient un bien en indivision. Par contre, ce ne sera pas toujours une indivision 50/50, surtout si les deux conjoints ont investi à part inégale dans l’achat. L’indivision suivra les mentions légales indiquées dans l’acte de vente.

Dans tous les cas, un prêt à deux est généralement soumis à « une clause de solidarité ». Cela signifie que si l’un des deux conjoints venait à manquer à sa part de paiement (décès, incapacité financier…),  l’autre est tenu de rembourser la totalité du prêt à sa place. Dans le cas d’une séparation, le logement peut être vendu pour rembourser le prêt en entier. L’autre alternative, c’est de charger le conjoint qui détient la plus grande part du bien, de payer la totalité du crédit restant.

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