Comment calculer le prix au mètre carré d’une maison ?

Définir le prix de vente d’une maison n’est pas une mince affaire. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour obtenir une valeur estimative qui s’aligne au prix actuel du marché. Pour acheter/vendre une maison dans les meilleures conditions, un calcul du prix au mètre carré est indispensable. Pour cela, voici quelques connaissances de base essentielles à connaître.

La formule de base

La formule de base qui permet de calculer le prix au mètre carré d’un logement consiste à diviser son tarif de vente par sa surface habitable. Il convient donc en premier lieu, de définir la surface habitable totale du bien avant d’effectuer ce calcul.

Tel que l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation la définit, la surface habitable d’un bien inclut la superficie de plancher totale, et exclut certaines pièces annexes que sont :

– le sous-sol ou la cave

– toutes les dépendances non couvertes et non habitables (garage, jardin, appentis, remise, abri de jardin, etc.)

– la terrasse

– les combles non aménagés

– la véranda (si celle-ci n’est pas habitable toute l’année)

– les balcons

Les outils pour connaître le prix moyen au mètre carré d’un logement

Plusieurs paramètres influent sur le prix moyen au mètre carré d’un logement. Ce sont des variables plus ou moins importantes, mais que seul le recours à un outil professionnel permet de les maîtriser. Les meilleurs outils pour évaluer le prix moyen au mètre carré d’une maison sont :

• Le site de l’Administration Fiscale

Notaires, agents immobiliers et autres professionnels de l’immobilier s’informent généralement sur le site DVF du Ministère de l’Economie et des Finances pour obtenir des données à jour sur les transactions réalisées et celles en cours sur le marché actuel. Ces données varient en fonction de la région où vous souhaitez investir.

• Les sites de professionnels en ligne

Certains sites, spécialisés dans l’immobilier, proposent des outils de calcul du prix au mètre carré en ligne. Ces outils, généralement gratuits, vous permettent d’obtenir en seulement quelques clics le prix au mètre carré moyen d’un bien quelconque. Certains sites proposent aussi une aide plus personnalisée. Ils vous proposent de remplir un formulaire en ligne pour vous aider à obtenir un prix adapté aux caractéristiques de votre bien. D’autres, comme Bien ici, vous fournissent tout simplement les prix de l’immobilier à Marseille ou dans une autre région précise.

• Le recours à un professionnel

Le marché immobilier actuel compte plusieurs réseaux de conseillers indépendants en immobilier. Ces réseaux regroupent des professionnels qui sont à l’affût de toutes les actualités immobilières en France. Ils connaissent mieux que personne, le prix du marché immobilier actuel. Ils sont capables de vous fournir le prix au mètre carré exact des biens ayant les mêmes caractéristiques que le vôtre, ou celui que vous cherchez à acheter.

Prix moyen, médian, corrigé : quelles différences ?

Afin d’éviter toute confusion quant aux différentes notions qu’un professionnel peut utiliser pour vous indiquer le prix au mètre carré d’un bien, voici quelques détails importants à connaître.

• Le prix moyen au mètre carré

Pour obtenir le prix moyen au mètre carré d’un bien, on additionne le tarif au mètre carré de l’ensemble des biens vendus récemment, puis on divise le résultat par le nombre de biens. C’est le terme le plus utilisé pour estimer le prix au mètre carré d’une maison. Il permet d’apprécier le niveau général des prix sur un secteur.

• Le prix médian

C’est la valeur qui partage l’ensemble des transactions immobilières en deux parts égales. C’est-à-dire 50% des biens ont été vendus à un prix supérieur et 50% à un prix inférieur. Le prix médian permet d’obtenir les prix réels appliqués sur le marché actuel. C’est généralement la référence utilisée par les chambres des notaires pour estimer la valeur d’un bien.

• Le prix CVS ou prix corrigé des variations saisonnières

Il s’agit d’une correction automatique au prix du mètre carré, sans tenir compte des successions des saisons, et notamment de la hausse souvent incontrôlables des prix pendant la haute saison. Le prix CVS permet d’obtenir une meilleure appréciation du prix au mètre carré sur une période donnée.

Les paramètres qui influent sur le prix au mètre carré d’un bien

Le prix au mètre carré d’un bien varie selon certains paramètres non négligeables.

– l’état général de la maison ou de l’immeuble (dans le cas d’un appartement)

– l’emplacement du bien (un bien situé dans le centre-ville coûtera toujours plus cher qu’un autre situé en périphérie)

– la proximité des commodités (transports publics, services publics, commerces, etc.)

– l’environnement direct (bruit, voisinage, etc.)

– les travaux à réaliser (dans l’ancien)

– la présence de certains éléments (terrasse, balcons, piscine, grand jardin, parking, etc.)

– le style de la maison et les matériaux utilisés (dans le neuf)

Il est primordial de tenir compte de ces détails pour éviter de surévaluer ou sous-évaluer le prix de votre maison ou celle que vous souhaitez acquérir.