Tout savoir sur le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier

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Le Taux de Rendement Interne Immobilier (TRI) est l’un des indicateurs les plus sûrs pour évaluer le rendement d’un investissement immobilier. Ce taux prend en compte tous les détails importants d’un tel investissement. A la différence du rendement classique, il ne se limite pas à donner la rentabilité du placement immobilier à l’instant T. Il prend également compte de l’origine des fonds et des flux financiers. Dans cet article, vous trouverez quelques essentiels à savoir sur le TRI.

Qu’est-ce que le Taux de Rendement Interne ?

Le Taux de Rendement Internet (TRI) est un outil d’évaluation financière qui permet d’estimer les coûts et les avantages d’un investissement afin d’en déterminer le potentiel financier. On parle généralement d’un « taux de rendement interne » ou d’un « taux de rentabilité interne ».

Cet outil permet en théorie de comparer tous types d’investissement, dont l’investissement immobilier. Il tient notamment compte de la prime de risque relative au projet. Calculer le taux de rendement interne de son projet permet à l’investisseur d’évaluer sa capacité de remboursement en tenant compte de l’ensemble des frais dont il devra s’acquitter (frais de transaction, avantages fiscaux, obligations).

Un placement financier est dit “rentable” lorsque la différence entre le taux de rentabilité de l’investisseur et celui du projet est positive. Dans le cas contraire, l’investisseur court à la perte.

Pour calculer le taux de rentabilité interne d’un projet, voici la formule à appliquer :

TRI = (revenus perçus/frais et dépenses) x [(1/nombre d’années du projet)-1]

Concrètement, le TRI permet de déterminer le taux d’intérêt qui va égaliser l’ensemble des flux de trésorerie positifs ou négatifs que va générer l’investissement immobilier.

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Taux de rendement interne et taux de rendement classique : quelle différence ?

Dans le cas d’un investissement locatif, on obtient le rendement classique en calculant le rapport entre le loyer perçu (loyer net sans frais de gestion ni charges d’entretien) et le prix de revient du bien.

Exemple :

Le prix de revient de votre bien s’élève à 175 000€ (frais de notaire compris) et vous le louez à 750€ (charges exclues).

Vous obtenez alors un taux de rendement de [(750 x 12)/200000] = 5%

Ce calcul vous permet d’obtenir un premier aperçu du potentiel éventuel de votre investissement. Cependant, il ne suffit pas pour en apprécier la véritable qualité car il ne tient pas compte de l’ensemble des flux de trésorerie de l’investissement comme :

  • l’impôt sur la plus-value immobilière
  • le remboursement du crédit immobilier et accessoirement l’effet de levier du crédit
  • l’évolution des prix immobiliers
  • les conséquences fiscales de l’investissement en termes d’impôt sur le revenu, taxe foncière ou prélèvements sociaux
  • l’éventuelle hausse du loyer
  • etc.

A ce niveau, le taux de rendement interne (TRI) se révèle plus efficace car il ne se limite pas à la valeur des loyers perçus. Il tient également compte des flux positifs (plus-values immobilières, revenus) et négatifs (taxe foncière, réduction d’impôt, charges d’entretien, impôt sur le revenu).

Dans tous les cas, il faut comprendre que lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, c’est la banque qui vous donne l’argent. Vous n’utilisez pas votre épargne personnelle d’où l’importance de tenir compte de l’origine des fonds et des flux financiers dans votre calcul de rendement.

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Comprendre la formule du Taux de rendement interne

En théorie, le Taux de Rendement Interne désigne le taux annuel d’un investissement basé sur l’ensemble des encaissements et décaissements qui y sont relatifs. Dans le cas d’un investissement locatif, il s’agit donc de calculer le taux annuel de rendement du projet jusqu’à la revente du bien.

Vous l’aurez compris, le taux de rendement interne tient compte de la durée de détention du bien ainsi que de sa valorisation en cas de revente. Grâce à ce ratio, vous obtenez une vision d’ensemble sur les flux financiers durant la durée de détention du bien ainsi que la valeur de votre patrimoine à la revente.

Il est à noter que la formule qui permet de calculer le TRI, bien qu’elle ressemble à un véritable casse-tête mathématique, est facilement accessible sur EXCEL. Il existe également plusieurs simulateurs gratuits sur internet.

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Quels avantages de calculer le taux de rendement interne d’un investissement immobilier ?

Le taux de rendement interne d’un investissement immobilier correspond à un taux pour lequel sa valeur actuelle nette (VAN) est nulle. Cette valeur représente la valeur du bien au moment où vous effectuez le calcul, donc à  l’instant T. Calculer le TRI vous permet donc d’obtenir un seuil d’équilibre entre le montant investi et les flux de trésorerie actualisés.

Le TRI vous permet également d’évaluer le potentiel d’un investissement immobilier par rapport à un autre. Ce calcul vous aide par exemple à lever le doute sur l’importance d’investir dans un bien qui limite vos capacités d’emprunt ou un autre dont les taxes foncières sont très élevées.

De même, le TRI vous permet aussi de départager différents placements financiers : un investissement immobilier contre une assurance vie, un investissement immobilier contre un placement en bourse, etc.

En tout, le TRI est un outil d’aide à la décision qui vous permet facilement de choisir le meilleur investissement qui vous convient. Grâce à cet outil, vous savez dans quelle mesure un projet d’investissement est fiable et rentable.