La vente en viager : l’autre façon de se constituer un capital retraite

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La vente en viager est une formule d’investissement immobilier particulièrement dédiée aux personnes âgées. Bien que cette solution ne soit pas la préférée des propriétaires, elle présente quelques avantages non négligeables pour le vendeur.

Qu’est-ce que la vente en viager ?

La vente en viager est un contrat immobilier qui consiste à mettre en vente un logement tout en conservant un droit d’usufruit sur celui-ci. L’acheteur, également appelé débirentier, achète le bien en versant un bouquet et une rente viagère mensuelle ou trimestrielle au vendeur dit crédirentier. Ce paiement s’étale sur toute une période jusqu’à ce que le vendeur décède. Le vendeur peut choisir d’habiter ou non son logement durant la durée du contrat. Mais l’acquéreur ne peut emménager qu’une fois le propriétaire des lieux décédé.

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Quel âge pour mettre son bien en viager ?

La loi n’impose aucun minimum d’âge pour vendre en viager. Néanmoins, pour tirer pleinement profit d’un tel investissement, les professionnels s’accordent à dire qu’il est préférable d’observer un écart minimum de 15 à 20 ans entre le crédirentier et le débirentier. Concrètement, plus le vendeur sera jeune, plus la rente qui lui sera versée sera conséquente. Dans tous les cas, la vente en viager est plus favorable à partir de 75 et 85 ans qu’à l’âge de 40 ans.  

vente-en-viager

Viager libre ou occupé : quelle différence ?

Avant de mettre sa maison en viager, le vendeur peut décider de l’habiter en même temps ou non. S’il choisit d’occuper son logement tout le long du contrat viager, on parle de viager occupé. Dans ce cas, l’acheteur ne pourra emménager dans le bien qu’à son décès. Mais le montant de la rente sera conséquemment plus faible. Par contre, si le vendeur décide de libérer le bien avant même la fin du contrat, on parle d’un viager libre. Ce choix est plus avantageux car la rente qui lui sera versée sera alors plus élevée.

viager-retraite

Comment calculer le prix d’un viager ?

Les deux principales rentrées d’argent occasionnées par la vente en viager sont :

1.      Le bouquet

C’est la somme versé par l’acheteur au vendeur au moment-même de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Le montant de celui-ci est fixé au préalable par les deux parties. Il est calculé sur la base de la valeur du bien, des possibilités financières de l’acquéreur ainsi que des besoins d’argent du vendeur dans l’immédiat. Dans tous les cas, le montant du bouquet est parfaitement négociable. Mais plus il sera élevé, plus les rentes seront moins importantes. Il s’agit donc de choisir entre recevoir un bouquet conséquent dans l’immédiat ou des rentes plus élevées par la suite.

2.      La rente

C’est la somme versée par l’acheteur tous les mois (ou tous les trois mois) jusqu’au décès du vendeur. Aussi, pour définir la valeur d’une rente viagère, plusieurs critères doivent être pris en compte :

  • La valeur estimée du bien : plus elle est élevée, plus la rente sera conséquente.
  • L’âge du vendeur : le montant de la rente sera aussi conséquent que l’avancement de l’âge du vendeur.
  • Le nombre (réel) de vendeurs : car si le bien appartient légalement à deux époux, la rente sera versée au conjoint survivant après le décès du premier. Elle sera alors moins élevée.
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Quid du viager sans rente ?

Le viager sans rente est aussi une option particulièrement intéressante. Dans ce type de viager, l’acheteur verse un montant unique au vendeur : le bouquet. Contrairement au viager classique, le prix d’un viager sans rente est calculé sur la valeur marchande du bien moins la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH). Cette valeur est calculée en fonction de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur. Elle représente environ 50% de la valeur du bien immobilier mis en vente. Comme pour le viager classique, l’acheteur devient propriétaire du bien uniquement après le décès du vendeur. Par contre, il peut l’hypothéquer pour compléter son apport financier par un crédit.

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Les avantages de vendre en viager

La vente en viager permet au vendeur (notamment seniors) de recevoir un complément de retraite tout en continuant d’occuper son logement jusqu’à son décès. Ce type de contrat immobilier permet également de profiter de quelques avantages fiscaux non négligeables, selon l’âge du vendeur.

  • Pour un vendeur âgé de moins de 50 ans, la rente est imposée à 70%
  • Pour un vendeur de 50 à 59 ans, elle est imposée à 50%
  • Entre 60 et 69 ans, elle est imposée à 40%
  • Et pour les plus de 70 ans, elle est imposée à 30%

De plus, en tant que propriétaire, l’acheteur supporte également tous les frais liés aux grosses réparations. Par contre, le bien vendu ne pourra être transmis aux éventuels héritiers.